描繪未來藍(lán)圖。
在房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局改變、多數(shù)房企探索新發(fā)展模式的當(dāng)下，龍頭房企保利發(fā)展（600048）憑借穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)，在中期報(bào)告中展現(xiàn)出多項(xiàng)亮眼新變化，并為市場(chǎng)帶來了新的思考與期待。
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8月25日，保利發(fā)展發(fā)布了2025年中期報(bào)告。報(bào)告期內(nèi)，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1169億元，歸母凈利潤(rùn)27.11億元，并以1451.71億元的簽約金額持續(xù)穩(wěn)居行業(yè)榜首。
更引人注目的是，在穩(wěn)固開發(fā)主業(yè)基本盤的同時(shí)，保利發(fā)展在不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與服務(wù)兩大新興業(yè)務(wù)板塊上取得了顯著突破。今年上半年，保利發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入同比增長(zhǎng)13%至25.4億元，旗下保利物業(yè)的營(yíng)業(yè)收入也提升7%至84億元。
這是全新的保利發(fā)展。今年年初，保利發(fā)展董事長(zhǎng)劉平表示，要重塑一個(gè)新的保利發(fā)展。在地產(chǎn)主業(yè)上，將不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)與原有地產(chǎn)業(yè)務(wù)齊頭并進(jìn)。在這份最新的中報(bào)中，新保利的雛形已經(jīng)出現(xiàn)，也印證保利發(fā)展在打造“第二增長(zhǎng)曲線”方面已取得階段性成效。
從這份中報(bào)中，資本市場(chǎng)和投資者可以看到的是一個(gè)在變局中堅(jiān)定筑牢安全發(fā)展基礎(chǔ)、前置化解潛在風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)化資源結(jié)構(gòu)，并加速向“不動(dòng)產(chǎn)投資開發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和不動(dòng)產(chǎn)綜合服務(wù)”三大業(yè)務(wù)齊頭并進(jìn)的新格局邁進(jìn)的保利發(fā)展。
以變應(yīng)變，筑牢基本盤
今年上半年，面對(duì)復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境，保利發(fā)展堅(jiān)定筑牢安全發(fā)展基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)了對(duì)經(jīng)營(yíng)基本盤的有效穩(wěn)固。
報(bào)告期內(nèi)，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽約金額1451.71億元，簽約面積713.54萬平方米，同比雖有下降，但相比同行仍然處在良好區(qū)間，比較優(yōu)勢(shì)仍在，保利發(fā)展的行業(yè)龍頭位置得到穩(wěn)固。根據(jù)中指研究院發(fā)布的房企銷售額排行榜，今年上半年保利發(fā)展位居行業(yè)首位，持續(xù)蟬聯(lián)“銷冠”寶座。
這份成績(jī)的取得來之不易。這背后是保利發(fā)展順應(yīng)市場(chǎng)趨勢(shì)所得來的成果。在市場(chǎng)修復(fù)加速、政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn)的背景下，保利發(fā)展乘勢(shì)而上，制定了全面搶抓銷售、增量存量協(xié)同推進(jìn)的策略。通過在一季度把握市場(chǎng)窗口，優(yōu)化產(chǎn)品、提升展示，取得630億元的良好開局；在二季度市場(chǎng)下行時(shí)，保利發(fā)展也迅速應(yīng)對(duì)，用好房票安置等政策，穩(wěn)住市場(chǎng)份額。
在銷售之外，保利發(fā)展也大力搶抓回籠。
今年上半年，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流入實(shí)現(xiàn)同比由負(fù)轉(zhuǎn)正，期末貨幣資金余額充足，未來可動(dòng)用資金充裕。
報(bào)告期內(nèi)，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈流入160.17億元，上年同期為凈流出171.48億元，現(xiàn)金流狀況得到顯著改善；期內(nèi)，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)銷售回籠1448億元，綜合回籠率達(dá)100%，同比提升15個(gè)百分點(diǎn)；當(dāng)期銷售回籠率65.3%，同比提高9個(gè)百分點(diǎn)。
在負(fù)債方面，保利發(fā)展繼續(xù)發(fā)揮信用優(yōu)勢(shì)，通過發(fā)行國(guó)內(nèi)首單現(xiàn)金類定向可轉(zhuǎn)債、優(yōu)化貸款結(jié)構(gòu)、新增經(jīng)營(yíng)物業(yè)貸款等方式，實(shí)現(xiàn)了融資成本的進(jìn)一步下降，債務(wù)安全穩(wěn)步提高。
今年上半年，保利發(fā)展創(chuàng)新發(fā)行國(guó)內(nèi)首單現(xiàn)金類定向可轉(zhuǎn)債，規(guī)模85億元，6年期綜合成本僅2.32%；報(bào)告期內(nèi)發(fā)行57億元公司債與中期票據(jù)，期末直接融資占比達(dá)21.53%。截至6月末，保利發(fā)展資產(chǎn)負(fù)債率73.53%，扣除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率63.30%，凈負(fù)債率59.64%，分別同比下降0.82、1.40和3.02個(gè)百分點(diǎn)；新增有息負(fù)債平均成本降至2.71%，期末綜合融資成本2.89%，債務(wù)安全性與成本優(yōu)勢(shì)同步凸顯。
精準(zhǔn)“儲(chǔ)糧”，加速去庫存
保利發(fā)展的財(cái)務(wù)報(bào)表保持良好，背后是其在投資、營(yíng)銷上的鋪排得當(dāng)。面對(duì)存量項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力轉(zhuǎn)弱的挑戰(zhàn)，保利發(fā)展摒棄簡(jiǎn)單降價(jià)促銷的慣性做法，堅(jiān)守品質(zhì)與服務(wù)的高標(biāo)準(zhǔn)，推行“老盤煥新”的策略。
今年上半年，保利發(fā)展通過改善交通學(xué)區(qū)社商配套、升級(jí)泛會(huì)所運(yùn)營(yíng)等方式提升“老盤”品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)存量項(xiàng)目簽約金額514億元，占比達(dá)35%，成為去化的一大亮點(diǎn)。同時(shí)，保利發(fā)展也嚴(yán)格落實(shí)“以銷定產(chǎn)”，設(shè)立存量盤活專班，通過“調(diào)、轉(zhuǎn)、換、退”等方式有效提升存量資源價(jià)值，并以項(xiàng)目為單位，圍繞剛性開支和資金安全，系統(tǒng)開展債務(wù)與盈利規(guī)劃，有效控制了風(fēng)險(xiǎn)。
在增量方面，保利發(fā)展則持續(xù)提高資源投放的精準(zhǔn)度。
報(bào)告期內(nèi)，保利發(fā)展新增26個(gè)項(xiàng)目均位于北京、上海、杭州等核心城市，總地價(jià)509億元，總計(jì)容面積228萬平方米，拓展金額權(quán)益比87%保持高位。其中8個(gè)項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)首開銷售，貢獻(xiàn)簽約超40億元；另有8個(gè)項(xiàng)目掛鉤存量土地置換，加速存量問題化解。2022年及之后獲取的增量項(xiàng)目上半年簽約占比達(dá)65%，較2024年全年提升5個(gè)百分點(diǎn)，推動(dòng)項(xiàng)目平均簽約利潤(rùn)率回升。
同時(shí)，保利發(fā)展聚焦的38個(gè)核心城市市占率進(jìn)一步提高，尤其在上海、廣州、成都、西安等9個(gè)核心城市市場(chǎng)排名第一。此外，保利發(fā)展產(chǎn)品力持續(xù)提升，“天奕”新產(chǎn)品線及“100個(gè)保式細(xì)節(jié)”工藝標(biāo)準(zhǔn)獲得市場(chǎng)高度認(rèn)可。今年上半年，保利發(fā)展完成6.3萬套住宅交付，并首創(chuàng)行業(yè)“貼膜交付”標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步鞏固了公司的品牌優(yōu)勢(shì)與市場(chǎng)地位。
雙輪驅(qū)動(dòng)，構(gòu)建“第二曲線”
在穩(wěn)固開發(fā)主業(yè)的同時(shí)，保利發(fā)展加速布局不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與服務(wù)，打造“第二增長(zhǎng)曲線”。
保利發(fā)展于2024年的年報(bào)中表示，在行業(yè)新舊發(fā)展模式轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時(shí)期，公司積極探索新發(fā)展模式，加快構(gòu)建“一個(gè)新的保利發(fā)展、三大主業(yè)支撐”的業(yè)務(wù)格局。一是做優(yōu)不動(dòng)產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)務(wù)，鞏固行業(yè)龍頭地位。二是做大不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，創(chuàng)新資產(chǎn)管理機(jī)制，大力發(fā)展租賃住房，提高持有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益。三是做強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)綜合服務(wù)，持續(xù)推動(dòng)“大物業(yè)”戰(zhàn)略落地，提高綜合服務(wù)的專業(yè)化市場(chǎng)化水平，探索第二增長(zhǎng)曲線。
今年上半年，這一戰(zhàn)略已初見成效。
在不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方面，截至報(bào)告期末，保利發(fā)展在營(yíng)資產(chǎn)規(guī)模和效益穩(wěn)步提升，酒店、購(gòu)物中心、寫字樓、租賃住房等資產(chǎn)在營(yíng)面積573萬平方米，其中在營(yíng)租賃住房2.6萬間，較上年末增加18%。同時(shí)，公司成功發(fā)行商用物業(yè)類REITs、新增租賃住房相關(guān)貸款，提高了持有資產(chǎn)的資金使用效率。
在不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)方面，旗下保利物業(yè)堅(jiān)定市場(chǎng)化發(fā)展路線，強(qiáng)化品質(zhì)服務(wù)和精益運(yùn)營(yíng)。報(bào)告期末，保利物業(yè)合同管理面積達(dá)9.96億平方米，在管面積8.34億平方米；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入84億元，歸母凈利潤(rùn)8.9億元，同比分別提升7%、5%。此外，保利物業(yè)新拓展第三方項(xiàng)目單年合同金額同比增長(zhǎng)17%，第三方物管收入同比增長(zhǎng)20%，展現(xiàn)出強(qiáng)大的市場(chǎng)拓展能力。
通過一手壘實(shí)基本盤、一手重塑“新保利”，保利發(fā)展正走在業(yè)務(wù)升級(jí)的路上。這條路的盡頭，保利發(fā)展將實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)商、經(jīng)營(yíng)者和服務(wù)商的“三位一體”，這是行業(yè)龍頭在對(duì)行業(yè)深刻洞察后所作出的積極應(yīng)對(duì)，也是其未來發(fā)展的全新藍(lán)圖。
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