隨著人口老齡化進程的加快，老年住房交易市場日益引起人們的關注。10月23日，在重陽節當天，北京鏈家研究院與中國人民大學勞動人事學院專家課題組聯合發布《2023年北京老年居住需求洞察報告》（以下簡稱《報告》），描摹出北京老年群體的置業現狀、置業偏好、置業行為的圖景。
《報告》顯示，在北京老人住房交易調查樣本中，出于改善性換購動機的占比達到40.8%。在改善居住的同時，老年群體在住房交易中還存在代際支持需求，出于我國傳統的“家本位”文化，老人與子女之間往往有物質層面和日常照護的雙向需求，從而構成老人住房交易的“雙驅動模型”，催生了適老居住的新需求。
《2023年北京老年居住需求洞察報告》發布現場
改善性換購和代際支持“雙驅動”
據統計，2022年我國60歲以上老年人口超過2.8億，居家養老成為絕大多數老年人的養老選擇。如何滿足老年群體的適老居住需求成為社會各界熱議的話題。
“人口發展與住房市場供需變化息息相關，在‘快速與深度老齡化疊加’的人口現狀大背景下，老齡化與住房市場發展的關系需要被重新審視。”北京鏈家研究院院長高原表示。
長久以來，在老齡化與住房市場發展的關系上，大眾認知中或多或少存在兩種傾向。一種是“消極論”，即認為老年人購房需求會逐漸降低；另一種是“特殊論”，即特別強調老年人與中青年人在居住偏好上的差異，例如認為老年人更偏好城郊、喜好山水僻靜等。
但實際情況可能并非如此，家住海淀區的張大爺就是一個“反例”。一直住在老小區的張大爺出于改善居住環境考慮換一個房子住。但生活在這個社區20多年了，張大爺對周邊的醫療配套、身邊的老同事朋友都已習慣。同時考慮到子女就住在附近，因工作原因難以輕易搬離，張大爺也希望和子女、孫輩互相有個照應。說起換房，張大爺表示，還是想在周邊找一個樓齡新、社區環境好的小區，不考慮搬到太遠的郊區。
在高原看來，人口老化、住宅老化與社區老化等同步發生，“老人老房”步入拐點，改善住房條件或周邊配套設施，成為當下城鎮老人提升居住品質的核心訴求。隨著城市化進程的不斷加速，老人通過房屋增值分享到城市發展的紅利，為其滿足改善居住需求，提供了支付基礎。
另一方面，中國老人往往受“家本位”觀念影響，對他們而言，住房是給子女乃至孫子女提供代際支持或者從子女那里獲得代際支持的重要保障。這種代際支持有多種表現形式，例如支持子女購房（婚房等）或其他事由提供資金、為同子女就近居住以便獲得更多的子女照料慰藉或方便協助照料孫輩等等。
因此，在改善居住的同時，老年群體在住房交易中還存在代際支持需求，從而構成老人住房交易的“雙驅動模型”。
適老改善新需求的三種走向
作為全國城鎮化歷史悠久且已經步入中度老齡化社會的城市，北京老年群體更早擁有自有住房，呈現出“老人老房”的突出特征。這類住房雖在區位上能享受城市資源聚集帶來的公共福利，但就室內設計和周邊環境而言，其適老化特性并不突出。在這種背景下，高原認為，“居住改善”驅動力下老年人置換需求可呈現三種走向。
第一種走向是存量改善。當前我國房地產行業從大規模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調整并重，老舊小區改造成為城市發展新課題，其中適老化是重點改造方向。
老舊小區的適老化改造包括家庭適老化和小區環境適老化等內容，在適老化環境建設中，物業的重要性不言而喻。具有助餐、家政、社區活動等綜合物業服務的社區獲得不少老人的青睞。根據《報告》，老年群體更傾向選擇物業服務更好的社區，也愿意為此支付更高的物業費，且這種意愿與年齡增長成正比。
第二種走向是以養老社區為代表的新模式。近年來隨著專業化養老社區的萌發，購置遠郊養老社區亦成為老年人購房的潛在選擇之一。
以在老年群體購房占總體樣本購房比重很高的東方太陽城為例，這個坐落于順義潮白河畔的養老社區占地234萬平方米，建筑面積僅為70萬平方米，容積率較低，居室面積更大。項目有相對完備的社區養老服務，也有較為豐富的房屋類型可供選擇，能夠滿足全年齡段住房需求。
但是總體而言，這種模式仍處于起步階段。《報告》顯示，當前購置專業養老社區住宅老年群體比例不足3%。
第三種走向是適老置換。一般來說，對于家庭經濟條件相對較好或子女依賴度較低的老年人，會選擇增量置換實現理想居住。《報告》顯示這部分群體占比在27.9%，且更頻繁發生在現有房屋居住價值較低或較高的兩端人群。
對于原有房屋價值較低的老年群體，通常表現為賣出原有的一居室，購入兩居室；對于原有住房價值相對較高的群體，加上更強的支付能力，在置換中追求“從好到優”，偏好更大面積的商品住宅。
代際支持下獨特的“減量置換”
值得注意的是，樣本中也有32%的老年人出于對子女的代際支持等原因，選擇“賣高買低”的減量置換模式。比如原值600萬-800萬元的老年業主，超一半在置換后房屋價值發生下降。
不過，即使總價下降，但由于老年群體通常傾向選擇五六環間、中間戶型、中等面積、中等價格的住房，相較于原有四環內、小戶型、高總價住房，其實際居住條件事實上也得到改善。
因此，在適老改善驅動下，老年群體在房屋置換過程中呈現出增量和減量并存的特征。高原表示，從這種特征上看，某種程度上適老改善驅動和代際支持驅動之間并不是完全對立的，它們之間沒有一條涇渭分明的線。
對老年人而言，房屋不僅用來居住，同時也是最核心的資產之一，它是老年人維系家庭關系的重要紐帶。根據《報告》數據，在售房老人樣本中，房屋變現更多出于支持子女的目的，其中最多的是幫助子女購房（29.1%），其次是作為財產分配給子女（10.1%）和幫子女還貸（3.3%），合計達到42.5%，高于改善型換購。
出于代際支持，老年人傾向選擇與子女較為接近的片區，以便與父母子女相互照應。在購房老人中，出于同子女就近居住（14.0%）以及便于子女上班或孫子女上學（7.4%）等代際支持目的占比的達到21.4%。
同時，隨著年齡的增長，老年人更加依賴便捷的公共交通，以及中心城區更好的醫療、商業配套設施。因此，無論是出于與子女相互照應，抑或是對完善公共服務的需求，老年人置業更傾向于主城區和近郊，在空間特征上，希望住在二到四環間的老人甚至比青年人更多，而這又對老城區的適老化改造提出了新的要求。
在中國文化中，住房不僅是用來居住的住所，也是老年人維系家庭關系的重要紐帶。中國人民大學勞動人事學院社保系主任白晨表示，無論是適老化居住改善需求，還是代際支持需求，都為我們在“個體生命周期”視角之外，提供了理解老年人住房消費需求與動機的更加豐富的視角。 文/陳天奕
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