解碼央企“地王”融資鏈條：銀行成本價貸款支撐
據記者不完全統計，今年以來，僅A股上市公司和新三板公司發布的收購地塊或競得土地使用權的相關公告就接近70條
“央企”地王并不是個新話題，但是卻屢有新案例。
1月下旬，某央企被曝以29億元競得東莞一宗限價商住土地，折合樓面價2.66萬元，該公司借此成為東莞新晉單價地王。同時，部分央企面臨“退房令”行動遲緩的消息也在財經媒體成功刷屏。
拋開央企是否推高了房價和該不該退出的爭議，仔細甄別央企和上市房企的財務數據可以發現，無論是央企還是民企，房企在土地爭奪中的底氣除了源自自身品牌和資金實力外，顯然很大程度上還取決于其與銀行的親疏程度。事實上，部分優質房企獲得的開發貸已經是銀行攬儲的“成本價”。
土地儲備熱度持續
或許是因為“手中有糧，心里不慌”的古訓已經根深蒂固，房地產市場成交的清淡并沒有阻礙房企土地儲備的熱情。
據《證券日報》記者不完全統計，今年以來，僅A股上市公司和新三板公司發布的收購地塊或競得土地使用權的相關公告就接近70條;如果加上H股市場內資房企的公告，則約有近百條相關信息。
從發布公告的上市公司來看，央企和民企都有涉及。房企的土地儲備自然是主營業務發展的需要。不過，從公告細節也可以看出來，部分房企“搶到”土地后并不準備自己獨立開發，而是計劃招攬合作方。例如，2月8日，某總部位于南方的上市公司表示，子公司以逾2億元競得某地塊的國有建設用地使用權，土地規劃用途為批發零售用地及商務金融用地，公司目前擁有上述地塊100%權益，鑒于未來公司可能就項目引入合作者，影響公司在項目中所占權益比例，該比例僅供投資者作階段性參考。比較有趣的是，該上市公司近三個月已經發布了13條競得土地的公告，大多有“可能就項目引入合作者”的表述。
而主業與房地產無關的新三板企業對于競得土地使用權的解釋則比較類似——“通過購買土地使用權，并該土地上規劃、建設全新的廠區，可以改善公司的生產經營環境，提高經營場所穩定性，更好地適應公司的發展要求”，該類企業相中的土地大多也是工業園區或類似性質。
銀行貸款悄然支撐
單個地塊動輒數億元乃至數十億元，而需要在各地囤地的房地產企業顯示不可能僅依靠自身的現金流支撐競價搶地。從資本的角度來講，支撐一座座高樓大廈的，其實是成本各異的融資渠道，其中銀行信貸無疑是成本相對較低且比較可預期的一種途徑，多數優質上市房企能夠獲得的銀行授信總額遠高于其實際使用額。房企對于與銀行的良好關系也是在財報中直言不諱，并借此向投資者展示財務結構穩健。
中糧地產表示，公司將銀行借款作為主要資金來源。房地產行業占用資金量大，目前公司與各家銀行保持著良好的合作關系，部分新增項目采用戰略合作、引入基金(或有限合伙企業)等方式進行項目開發。未來公司將繼續實施穩健的財務政策，為業務發展提供穩定的資金來源。2016年上半年，獲得銀行授信306.02億元，已使用169.81億元(含銀行保函等)，未使用136.21億元。報告期內銀行貸款均已按時償還。此外，該公司1年內到期的長期借款26筆，期中24筆與銀行有關，這24筆借款的期末值(去年中期)超過了26億元。金額前五名的長期借款人包括4家銀行，期末數合計46億元。
金地集團擁有多樣化的融資渠道，包括銀行借款、發行債券和中期票據、信托借款等。截至2016年中期，該公司有息負債合計人民幣355億元，債務融資加權平均成本為4.81%，其中，銀行借款占比為49%，應付債券占比為46%，其他借款占比為5%。公司獲得各銀行金融機構授信總額人民幣1320億元，已使用銀行授信總額為人民幣216億元，尚剩余授信額度1104億元。報告期內，公司均已按期歸還或支付借款本金及利息。
榮盛發展去年中報顯示，報告期內，公司資信狀況良好，共申請銀行授信總額度393.55億元，已使用額度159.07億元，剩余額度234.48億元。報告期內，公司償還銀行貸款17.14億元。
此外，房企領軍企業中國恒大截至2015年年底與20家銀行有主要往來，取得授信總額2736億元，而該公司未動用銀行授信額度達1545億元。去年上半年，恒大融資成本持續下降，中期平均融資成本較2015年年底再降0.8個百分點，截至去年中期，該公司未使用銀行授信額度也達到了1260億元。
利率接近“成本價”
對于央企或優質房企而言，銀行信貸的優勢遠不僅在于體量，最重要的優勢實際上是價格。事實上，對于商業銀行來說，為了爭奪優質客戶，開發貸的價格已經幾近成本價。
中國國貿2016年中報顯示，去年上半年，該公司長期借款的利率區間為4.41%-4.90% (而2015年則為5.535%)。該公司同時表示，“財務費用減少，主要是應付債券減少以及銀行借款利率降低從而利息費用支出減少”。國資背景的廈門國貿去年上半年抵押借款的利率在4.59%-6.215%之間，保證借款利率在1.85%-3.71%之間，信用借款利率在1.2%-6.9%之間。
此外，《證券日報》記者同時注意到，目前貸款基礎利率LPR已經長時間保持在4.3%，該指標是基于報價銀行自主報出的最優貸款利率計算并發布的貸款市場參考利率。部分央企和國企背景的上市房企顯然能夠達標“最優企業”，其執行利率也將低于中國國貿和廈門國貿。
與之形成反差的是，銀行的攬儲成本始終居高不下，多數中小型銀行的理財產品收益率依舊在4%-4.5%之間，在年底等重要時點更是可能高于4.5%。換句話說，如果將理財產品與攬儲畫上等號，那么銀行的LPR貸款已經是成本價了。
“銀行當然不是不想賺錢，但是優質企業在與銀行的談判中往往占據優勢地位，現在銀行對于信貸比較謹慎，都堅持只選取優質客戶”，資深律師對《證券日報》記者表示，“畢竟，從過往的記錄來看，央企和國企房地產企業發生不良貸款的機率確實比較低，甚至就連爭議和訴訟也很少發生”。
某股份制銀行華南地區分行行長也曾對《證券日報》記者表示，該分行低不良貸款率(低于0.2%)的秘訣之一就是“聚焦‘三優一特’公司客戶，即優質上市公司、大優企業、大優項目以及區域特色，推進名單制管理和開發”。
另據記者了解，在攬存壓力比較大的背景下，大型房企確實屬于稀缺資源，因為大型房企不僅是優質貸款客戶還是頗具實力的存款和理財客戶。因此，雖然銀行手握信貸審批權，但多數情況下，都是銀行主動爭取成為大型房地產企業的主辦銀行或戰略伙伴，這樣銀行能夠在對公業務領域形成綜合經營優勢。(記者 張歆)
