二手房交易中介費偏高，加重了買房者經濟負擔，讓道德底線不堅強的人違約違法，增加交易糾紛——
換房，中介費不是個小問題
本報記者 馬洪超
記者工作單位的大門旁，有一家南瓜蛋糕店，開了約有兩年的光景，每天上下班路過，總會看到有人在排隊等著買新出爐的烤蛋糕，想必小店的生意還可以。前些日子，這一帶臨街店鋪做危房改造，包括蛋糕店、手機店在內的一些店鋪拆后重建。此后，多家商鋪陸續恢復營業，可這家蛋糕店卻遲遲沒有開張。不幾天，只見這間門臉及旁邊兩間門臉的上方掛了一個綠底白字的房產中介招牌，裝修一新的中介門店已經開業。
其實，這里并不缺房產中介。在這家店的對面不遠處，一百米左右的位置，就有另一家黃底藍字招牌的房產中介門店，而且已經開了多年。房產中介如此比鄰而居，并不為這一位置所獨有，在北京、上海、深圳等大城市的很多街道，每隔幾百米，人們就很容易看到一兩家甚至好幾家房產中介門店，有的中介公司甚至直接把門店開在小區的底商。
租房子開店，自然是需要交租金的。盡管蛋糕店難以支撐不斷上漲的房租，但是房產中介公司卻能“坦然”接受，還不顧馬路對面就是同行對手的競爭壓力，可見當前房產中介公司盈利能力的強大。
中介費居高不下
碩士研究生畢業后留在北京工作的劉雙，曾和家人于2010年3月份用按揭貸款方式，在北京南三環中路購買了一套66.6平方米的一居室，按照總房款133.5萬元、以2.7%的比例，付了3萬多元的中介費。為了給孩子換學區房，2016年6月份，劉雙夫婦以259萬元的價格賣掉了這套一居室，房屋買家向中介付了6萬多元的中介費。6年的功夫，隨著房價上漲，中介費已經從3萬多元漲到了6萬多元。
賣掉自家房子后，手里無房的劉雙一家人生怕房價上漲，通過房屋中介加緊選房，終于在7月下旬簽約了西城區白紙坊橋附近的一套非重點小學的學區房。這是一個建成于1988年的75平方米的老房子，總房款459萬元。經過與中介艱辛地死纏硬磨，劉雙終于在2.7%中介服務費標準的基礎上爭取到打折優惠，向中介交了10萬元多一點的中介費。
劉雙告訴記者，她賣出的房子是豐臺區60多平方米的一居室，地理位置和教育文化資源等并不占優勢。相比之下，西城區、海淀區核心區域的房子，單價和總價都已經高高在上。
家住北京海淀區的張先生就面臨著幾十萬元中介費的換房問題。2016年9月下旬，張先生家喜添二孩，高興之余，全家人也在考慮著把目前140多平方米的三室兩廳一衛，換成四室兩廳兩衛，以解決排隊上廁所、保姆居住等現實難題。雖然是就近換房，但是附近的房子單價已接近10萬元一平方米，換成一個200平方米的房子，總價在2000萬元。如果中介費是2.7%，需拿出54萬元的中介費。
張先生說，雖說中介費有一定議價空間，但即便按照總房款1%計算，換房子的中介費也得20萬元。他認為，無論成交房屋總價高低，中介公司干的活都是一樣的，服務并沒有增值，但中介費這么高，是不好接受的;可如果不用中介，自己去找房子，他又沒有這方面的經驗和精力，而且賣方也不一定能接受。
就在反復考慮的過程中，張先生聯系了中介，打探自家房子大概能賣多少錢，并加入了看房隊伍。
面對2016年八九月份的房地產瘋狂漲勢，北京出臺了“9·30”樓市新政，房地產市場頓時恢復清醒和理智。盡管如此，11月初，張先生之前看中的一套180平方米的房子還是被人簽約買下了。在跟筆者電話交流中，張先生連連說沒想到交易竟然這么快，那個買家想必得付出最少二三十萬元的中介費。感慨之余，那種失之交臂的遺憾溢于言表。
正是有了劉雙、張先生等購房或換房群體的消費需求，每成交一套房，中介公司就有一筆可觀的進賬。盡管有網上房產中介號稱“只收一個點”，但受品牌影響力有限的影響，這些網上中介難以掌握足夠的房源，一時間很難沖擊“綠中介”“黃中介”等老牌中介的壟斷地位，因此房產中介市場目前還難以實現充分競爭。
來自偉業我愛我家市場研究院的數據顯示，2016年，北京市二手住宅網簽總量達27.24萬套。如果以每套房價格500萬元、總房款2.7%的比例計算中介費，那北京市一年的房屋中介費用約為367.74億元;如果打個折扣，按照2.2%的比例算，那也有299.64億元。另據偉業我愛我家市場研究院的數據，目前，北京存量房有800萬套，每年僅轉手3%，低于歐美發達國家的水平。因為這些有利因素，房產中介門店越開越多，甚至比鄰而居，就不難理解了。
高提成引人入行
在強大盈利能力的支撐下，一線城市的房產中介公司對求職員工的要求在提升，而且中介員工也在積極籠絡、維護客戶和房源，甚至個別房產中介員工暗地里對競爭對手予以“撬單”。
近日，北京一名房地產經紀人在其微信朋友圈發布了他們公司的招聘信息，在申請條件一欄，前兩條分別是“統招本科學歷”和“20-35周歲”。其實，這家房產中介公司在前些年早就要求新入職員工是“統招本科學歷”了。在崗位要求上，這家公司除了要求員工完成正常的二手房登記、帶客戶看房、促成交易、協助客戶辦理銀行貸款、地稅局繳稅、到房產交易大廳辦理過戶登記等工作外，還要求員工定期參加內部業務培訓并通過相關考試。與此相對應，中介公司給予的薪酬福利也頗為優厚。
在這名經紀人所發的招聘信息里，筆者看到，該公司規定除了給新入職者繳納社保五險(公積金為自選項目)，新人實習期(助理經紀人)內可享受無責任底薪4000元/月+5%師傅業績，最長6個月，“轉正后經紀人可享受《最低收入保障計劃》，分為2500元、4000元、6000元三檔”。該中介公司還提出，轉正經紀人最低“提傭”(也就是“提成”)是所促成交易房屋中介費的30%至75%不等。
在北京等一線城市房價如此高位的情況下，三成至七成的中介費成為促成交易員工的當月業績提成，可謂豐厚甚矣!以劉雙所買房屋花費的10萬多元中介費為例，其中的3萬元至7萬元，將會成為促成簽約成交的員工提成;如果張先生通過中介簽約買到一套2000萬元的房子，那張先生所繳納20萬元至54萬元不等的中介費中，將有最低6萬元、最高40萬元的提成歸促成交易的中介員工。
在如此大力度提成的吸引下，近些年，越來越多的大學畢業生加入到房產中介隊伍，馮磊就是其中的一員。今年32歲的馮磊老家在山東，幾年前本科畢業后，他和女朋友的哥哥一起在北京做生意，因為生意不順、感情破裂，他落了個凈身出戶的慘境。一時間，馮磊沒有找到合適的工作，于是就硬著頭皮向一家房產中介公司發了簡歷郵件，并順利通過面試，成為了這家公司的員工。
馮磊說，干中介工作很辛苦，有時候帶人看房都顧不上吃飯，還不好意思告訴老家的人自己的職業，但是這份收入跟付出成正比。特別是遇到市場行情好的時候，有的業務經理一年能收入三四十萬元，更出色的可以賺到六七十萬元，若是升級到店長或商圈經理并同時干著一線業務，有人一年能掙到近百萬元。現在，他們公司里很多店長和商圈經理已經開上了寶馬、奔馳等高級轎車。這些人的收入就是靠成交二手房的中介費獲得的提成。由于收入可觀、學歷要求提高，公司里一些達不到統招本科學歷的老員工早已不敢輕易辭職。
對撬單者要嚴懲
面對高誘惑，有人開始鋌而走險。2016年8月到9月份，北京樓市迎來了當年第二波漲勢，而且比春季第一波來得更猛，有的區域漲幅達30%至40%。在北京“9·30”樓市新政前，很多剛需族在恐慌之下加速出手，賣家則趁機坐地漲價，個別簽了買賣協議但流程沒有走完的賣家甚至選擇違約。
記者注意到一個二手房交易維權的微信群，這個群主要接受北京地區被賣家違約的二手房買家。從去年9月初到2017年1月初，群里的人數從42人迅速增長到145人，其間還經過群主嚴格把關入群審核，還有些人因糾紛得到解決退出了群。
據這個微信群里的維權買家反映，一部分賣家之所以違約，就是因為房價上漲，一些房產中介個別員工許以漲價再賣的挑唆，致使賣家沒有守住誠信底線，不愿出賣已經簽了合同的房屋。這些被違約的買家，處境尷尬，內心焦慮，不得不拿起法律武器去維權。他們普遍鄙視失去底線、公然違約的賣家，也憎恨那些見利忘義、企圖撬單的不良中介人員。
看來，二手房交易中中介費偏高，已經不是個小事情，除了會增加買房者的經濟負擔，甚至還會促使一些道德底線不堅強的人違約違法，增加交易糾紛。有關方面應該出臺完善相關法律法規和行業管理規定，保障市場的充分競爭，促進中介費合理收取，并對房產經紀人員嚴格管理，以實現房產中介市場健康發展。
